工业地产现状：低价并非低嫁-豪宅之窗

工业地产现状：低价并非低嫁

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　　工业地产的低价究竟有多低，根据中国城市地价动态监测系统的调查结果分析，2005年，我国工业用地价格平均为每平方米492元(约为每亩32.8万元)，而同期商业用地平均地价为2062元／平方米(约合每亩137.5万元)，两者平均相差四倍多！在西部某大城市，入园项目土地价格只有5万元／亩(当地城区住宅用地每亩均价达到45.5万元)，有的地方甚至是零地价。在中原的河南，面对开封的激烈竞争，郑州为了争取一个工业城项目，只向该项目投资方收取每亩1美元的象征性地价，而根据他们之间的协议，投资者在获得工业城土地的使用权后，还有权在二级市场上向其他投资人协议转让土地使用权！
　　　　
　　工业地产到底被低估到什么程度？协议转让的浑水又有多深？据《每日经济新闻》刊载：上市公司G厦钨9月12日公告称，公司控股子公司成都洪波实业有限公司(下称洪波公司)搬迁前用地公开拍卖，该地块位于成都市东郊，净用地面积55087.63平方米合82.63亩，拍卖起价330万元／亩，最终以616万元／亩成交，拍卖总金额50900.94万元。洪波公司系厦门钨业于2003年9月购进，当时，这家上市公司出资4774万元，购得洪波公司66.3%股权，其中厂区的土地原值无形资产为1318万元，即每亩15.9万元。
　　　　
　　同一块土地，三年前是1318万元，今天就“变”成5亿多，工业用地和商业用地，协议转让与市场拍卖，就这么倒腾一下，就有了38倍的差距！38倍！厦门钨业是上市公司，大部分信息还是公开透明的，更多的不公开不透明的工业用地协议转让，其中的浑水之深、黑幕之厚，由此滋生的弊端和腐败之烈，有人说就像宇宙之广大无穷无尽无边沿，我们一般人实在难以想像。
　　　　
　　这就是工业用地和经营性用地价格的差距！那么我们不禁要问：为什么有些地方政府总要低价出让工业用地？全部原因就是他们想搅浑水吗？不是，这还与我国的财政收支结构有关。
　　　　
　　在发达国家，不动产税收一般占地方财政收入的70%以上，而我国在不动产方面的税收非常之少。比如在土地开发环节和土地使用环节只有耕地占用税和城镇土地使用税两个税种，2004年耕地占用税收入为118.55亿元，城镇土地使用税收入是106.24亿元，两税合到一起占全部税收收入的比重尚不足1%。
　　　　
　　另一方面，1994年实行中央、地方分税制后，全部消费税、75%的增值税、大部分企业所得税等征收面大、税率高、易征收的税种，基本上收归中央，相对而言，留在地方的大部分是些征收面小、税率低、难征收的税种，主要是与工商企业生产经营有关的营业税、增值税和企业所得税等，仅这三项税收收入在地方财政收入中所占的比重就达到70%。但与财权相对应的事权，中央政府与地方政府正好相反，导致中央政府与地方政府的财权、事权倒挂。1995年～2005年，中央财政收入水平占国家财政总收入的52%，但财政支出平均只占国家财政总支出的30%；地方财政收入占国家财政总收入的48%，但财政支出平均却占国家财政总支出的70%。
　　　　
　　省级政府也通过收入划分将主体税种划归省级(有的甚至截留中央的税收返还收入)。而且，上级政府收上来的税收相当一部分只留用于本级政府，转移支付的力度很小，财政困难逐级向下转嫁，县、乡财政困境日益突出。加上地方政府不能发行公债，没有举债权，使地方政府财政常出现困境。有好事者就此总结出这样几句顺口溜：“国家财政蒸蒸日上，省级财政稳稳当当，市级财政摇摇晃晃，县级财政哭爹叫娘，乡级财政精精光光”。

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