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工业地产现状：低价并非低嫁

http://www.haozhai.com　　文章来自: 搜房　　 2006-12-14 10:20:10

穷则思变。于是一些地方政府千方百计争投资，上项目，通过GDP增长来扩大财源，并有意识地将扩大财源的目标指向地方享有的税种——既然企业越多，税收越多，招商引资办企业自然就是最佳选项了，各地自然是想方设法上项目——别人上项目你不上，本辖区就成了别人商品的销售地，明摆着吃亏。有些乡镇有了一个像样的企业，当地官员的工资奖金甚至灰色收入就有了保证，否则，拿什么发工资？ 　　　　 　　恶性竞争的补偿机制——堤内损失堤外补：一些地方政府在推动房价升高、拉高房地产用地出让价格方面暗中出力，反过来在压低工业用地价格方面更无所不用其极 　　　　 　　据国土资源部对2004年以来的工业用地总量分析，工矿用地在整个建设用地供应总量中所占的比例基本稳定在43%左右，高于房地产开发用地及其他各种类型用地。另对近年来我国新增建设用地的统计来看，“十五”期间我国新增建设用地3285万亩，其中新增独立工矿用地1315万亩，占40%。显然，包括各类园区在内的独立工矿用地是新增建设用地的主要部分。 　　　　 　　既然占土地供应总量四成以上的工业用地是低价“奉送”，而占土地总供地量30%～40%的是基础设施等公共目的用地，政府也无从赚钱，再刨去经济适用房等用地，那么，工业用地的取得成本(且不论按规定要收取的相关税费)、前期开发成本的资金又出在哪里呢？ 　　　　 　　答案只能是“堤内损失堤外补”。 　　　　 　　根据我国法律规定，政府是工业用地的垄断性供应者。第一个办法也是最大、最直接的办法，自然是在征地环节压低征地补偿标准，拖欠补偿款，将经济发展的成本支出转嫁到农民头上。不但一再压低，而且拖欠农民的征地补偿费。由此引发了大量的争议和纠纷。有人形容：“深山的黑夜有多黑，征地补偿就有多黑。”还有一个直接的恶果：正是因为工业用地的取得异常低廉，很多地方政府才不在乎其使用效益的低下，这又导致了乱占滥用土地行为越来越猖獗。 　　　　 　　在供地中商品房等经营性用地，是很多地方政府的第二大“聚宝盆”：在用地环节上，有意无意间纵容房价高涨，甚至与房地产开发商一起，推动房价持续上涨——反过来推动经营性用地出让价格攀升，从中获得高额土地出让金收益。土地出让金收益普遍占到地方政府收入的30%～60%。有关数据显示，我国自实行土地有偿出让制度以来，土地出让金在地方财政收入中比重迅速攀升：2001年～2003年我国土地出让金合计9100多亿，约占同期全国地方财政收入的35%﹖。2004年“8·３1大限”使土地有偿出让进一步市场化，当年全国出让金的价款达5894亿元，占同期地方财政总收入的47%，2005年虽然收紧“地根”，但土地出让金总额仍有5505亿元。随着房地产市场的火爆，2006年土地出让金收入再次出现井喷，一季度全国土地出让金总额即达3000亿元左右，有专家预计全年土地出让金占地方财政收入比例可能突破50%(事实上，北京、广州、深圳等房地产热点地区的土地出让金上半年的收入就已超过去年全年总额)。 　　　　 　　从这个意义上说，正是有些政府肆意压低工业用地价格，在客观上侵占了广大农民的切身利益，反过来又推动了城市房价的连年上涨，造成对城市居民切身利益的损害，制造了诸多的社会不和谐因素。 　　　　 　　工业用地低价出让的危害远不止此。地方政府为招商引资，竞相压低地价，搞恶性竞争，还破坏了公开、公平、有序竞争的市场环境，影响了区域协调发展，造成工业用地低成本过度膨胀，盲目扩张，粗放利用，助长了大量低水平重复建设。 　　　　 　　2004年土地市场治理整顿前，全国共有各类开发区6866个(其中，国务院批准设立的开发区171个，省级政府批准设立的1094个，其余5601个开发区都是市、县、乡政府和各级部门设立的)，规划面积3.86万平方公里。整顿后，各类开发区大为缩减，但眼下的实际情况究竟如何？又是个说不清的数字，但实际大量存在的审批之外的违法用地情况仍然很严重。

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