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工业地产现状：低价并非低嫁

http://www.haozhai.com　　文章来自: 搜房　　 2006-12-14 10:20:10

剑出鞘，锋利几何？治标之后，还得多思谋治本之策，否则问题仍不能从根本上解决 　　　　 　　20世纪50年代后的30多年的时间里，我国工业用地是计划经济体制下的无偿划拨。 　　　　 　　市场经济确立之后，工业用地出让引起了管理层的重视。从1995年的《城市房地产管理法》和原国家土地管理局颁布的工业用地协议出让最低价确定办法，到2001年《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、2003年国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》，再到2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，都对制定和公布工业用地协议最低价标准有相应的规定。此外，《刑法》也有明确的规定，非法低价出让土地情节严重的，要追究刑事责任，判三年到七年有期徒刑。 　　　　 　　这一连串动作虽然把工业用地从无偿划拨一步步推上了协议出让的轨道，但协议的结果很不理想。从国土资源部资料显示，目前全国仅有1／3的省制定并公布了协议出让工业用地最低价标准，1／3的省正在研究制定过程中，另有1／3的省根本没有制定标准。 　　　　 　　究其根本原因就是，卖的不是政府领导自己的东西，而是社会大众的财富。协议出让如此，招拍挂出让则更是难上加难，即便是2004年国务院28号文规定的工业用地逐步招拍挂出让，但进展很不顺利。据初步统计，2005年，全国工矿仓储用地供应面积7.8144万公顷，其中出让6.9374万公顷，而这包括招拍挂出让的2826公顷，招拍挂出让占工业用地总面积的比例为3.62%，占工业用地出让面积的比例为4.07%。 　　　　 　　可喜的是，随着2006年8月31日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的实施，当前的状况有望改观。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出，要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。根据全国土地等级、基准地价水平等综合平衡后分等级确定，体现国家区域发展政策，但工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。据了解，工业用地出让最低价标准将被分为13个不同等级。 　　　　 　　根据这一通知的有关规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。通知规定，低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，有关人员将被依法追究法律责任。 　　　　 　　国土资源部有关负责人指出，有了一个真实反映市场供需的价格标准，才有可能杜绝地方通过财政、税收等各种手段进行补贴和返还、私底下搞优惠的现象。国土资源部在制定标准的时候，将重点防范变相的低价出让、返还和补贴。 　　　　 　　从当前地价构成看，取得成本(征地补偿安置和拆迁费用)、开发成本(几通一平费用)和政府收益(相关税费和土地纯收益)，大体各占三分之一，其中的被征地农民的补偿安置费明显偏低。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》表明：征地补偿安置费提高一倍，新增建设用地土地有偿使用费提高一倍，城镇土地使用税提高两倍，耕地占用税征收标准也有所提高，工业用地的出让价格将上涨40%—60%(房地产用地出让价格则基本持平)，不仅可以加大用地者的土地取得与保有成本，促进节约集约用地，还可以增加地方财政收入，优化地方财政收入结构，促使地方政府立足于存量建设用地的有效利用，缓解城市规模扩张冲动。

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