我们居住的房屋都有建成日期，就像每个人都有一个自己的生日一样。一般来说，房子越“年轻”，其实际价值就越高。于是，现在有些卖房人和中介公司就开始在房龄上做起了文章，故意把房屋年龄改小，以致于一些上世纪80年代的房子被说成是上世纪 90年代建造的。把房龄改小，可以卖个好价钱，但是买房人如果不知情，日后会带来许多麻烦。本期《黄金楼市》请来业内人士支招，如何避免房龄不实带来的问题。 
 
房子“变”老买方上诉

    案例：2006年 4月，市民朱女士在一家中介公司看好了一套位于四方区的二手房，位置、户型、配套以及价格都很合她的心意，更重要的是这套房子是 1996年建造的，房龄只有 10年。于是，买卖双方和中介公司就坐在一起把购房合同给签了，加上必须要交的中介费、代办过户手续费和房屋契税等，朱女士为这套房子支付了近 50万元。从中介公司拿到新的房产证后，她发现证书上房屋建成年代一栏里赫然写着“1988年”。她找到中介公司质询为什么这套房屋突然“长”了 8岁，中介公司坚称卖方登记的就是 1996年，他们也只负责挂牌卖房和办理房产证，至于房屋建造年代问题他们并不知情。

    得到这种解释，朱女士自然无法接受，一怒之下，朱女士将卖主和中介公司告上了法庭，理由就是：卖主在签订合同的时候并没有向她说明房屋的建筑年代，而且中介公司提供的房屋信息中写明该房屋的房龄为 10年，远远低于18年的真实房龄，使其在受蒙骗的情况下与卖主签订了合同。朱女士要求解除这份购房合同，并且要卖主和中介公司双方赔偿损失。目前案件正在审理中。　　

    律师解读：山东元鼎律师事务所的单正国律师认为，本案是一个比较典型的居间合同欺诈案例。房主应该向中介公司提供真实的房屋信息，但是这位房主却把这套房屋的建造年代写成了 1996年，房主本身也负有一定的责任。中介公司没有去相关部门核实房屋的实际情况，提供虚假信息，应该承担责任。

    从另一个角度看，房产信息实际是一种比较公开的信息，购房者出现对这一信息的重大误解，本身也有审查不严的责任。购房者可以对卖主和中介公司提出起诉，要求解除购房合同，并要求赔偿这其间包括房屋升值、贬值、房租等可能发生的损失。单律师还指出，朱女士要打赢这场官司，还必须想办法找出证明中介欺诈的证据。

房龄超限无法贷款

    案例：近日，市民徐先生通过某中介公司买了一套二手房。在买房子的时候，中介公司告诉他这套房子的房龄是 15年，徐先生也没有仔细查看房屋的建造年限。他向银行递交了贷款申请后，结果经过银行方面的审查，最终了解到这套房子的真实房龄为 22年。而按照银行的规定，房龄超过 20年的，银行不给办理贷款。

    徐先生去质问中介公司时，他们却为该套房子的真实房龄找了许多借口，而徐先生认为中介公司不可能不知道那套房子的真实房龄，之所以没告诉自己，中介公司就是为了那百分之一的中介费。徐先生为了讨个说法，将中介公司告上了法庭。

    专家点评：青岛二十二世纪不动产中介代理部总经理王文香介绍说，按照现在银行房贷的一般规定， 20年以上的房屋其贷款是受限的，但如果从大中介买房子，可贷款房产的年龄可能达到 25年甚至 30年。另外，如果贷款申请人的职业收入稳定，个人信用状况很好，也有可能获得银行特别优惠政策，为自己购买的老房子拿到一些贷款。放贷期限上，银行现在的放贷惯例是放贷年限和房龄加起来是 30年。即 2000年的房子，贷款期限最多是 23年， 1997年的房子，最多为 20年。在贷款额度上，2000年以后的房子，结合申请人的信用和职业等情况，最多可贷到房屋评估值的 70％，1997年到 2000年的房子，一般在 60％，如果超过 10年，甚至只能贷到评估值的 50％。

如何确定真实房龄

    关于二手房的真实年限该怎么去核实？专家们介绍了几招辨别二手房真实“年龄”的简单方法：

    方法一：查看产权证，从产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。

    方法二：观察楼道情况，了解户表状况。

    方法三：看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。　

    方法四：房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。另外由于地板的装修不容易更换，从地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

    最后，消费者还可以在与房主签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房主所提供的不符，房主应承担违约责任。

本报记者　魏建华