华邦房地产有限责任公司于2006年7月与陈先生签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：在房款付清后的一个月内办理过户手续。2006年12月5日，陈先生把14万元房款全部付清，房产公司亦把新房的钥匙交给了陈先生。此后，陈先生出差两个多月，一直未回。

　　2007年2月10日，陈先生所购房屋在一次意外火灾中被烧毁。2月25日，刚出差回来的陈先生听说房屋被烧，马上找到房产公司要求更换一套商品房，理由是买的房屋还未过户，烧毁的房屋所有权仍属于房产公司。而房产公司则认为房子已卖给陈先生，风险应由陈先生自行承担，坚决不同意换房。因双方协商未果，4月17日，陈先生将房产公司起诉至法院要求解除商品房买卖合同、返还购房款及利息。法院审理后驳回了陈先生的诉讼请求，陈先生不服提起上诉，7月9日，二审法院驳回了上诉，维持原判。

　　本案涉及风险责任转移及所有权转移的法律问题。风险责任，是指由于不可抗力或意外事故等不能归责于双方当事人的原因，造成标的物灭失、毁损时承担损失的责任。从本案来说，被烧毁房屋的风险承担应从以下三个层次进行分析。

　　1．对于一般买卖合同，风险责任的承担应随标的物所有权的转移而转移，即财产的所有权属于谁，风险责任就由谁来承担。

　　根据我国《合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这里的“标的物交付”一般情况下是指标的物所有权的转移。因为《合同法》第一百三十三条同时规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移。

　　2．对于房屋等不动产来说，所有权的转移应以登记为要件，风险责任的承担应随房产变更登记而确定。

　　从本案来看，陈先生付清房款后，房产公司已把新房钥匙交给了陈先生，从形式上完成了标的物的交付，但该房屋的所有权并未转移给陈先生，因为房屋属于不动产，不动产所有权的转移应以登记为要件。《城市房地产管理法》第六十条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。对此，我国将于2007年10月1日起实施的《物权法》则规定得更为直接和明确，该法第九条第一款、第十七条分别规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，陈先生并未会同房产公司到政府房产管理部门办理房产所有权变更登记，因此，从法律上来看，陈先生并未取得所购商品房的所有权，也就是说该房并未完成法律意义上的交付。根据风险责任转移的一般规定，此时，陈先生不应承担被烧毁房屋的损失，该损失应由法律上的所有权人、出卖人房产公司承担。

　　3．由于陈先生未及时办理产权证，故房屋烧毁损失应由陈先生自行承担。

　　我国《合同法》第一百四十三条规定：“因买受人的原因致使标的物不能按照约定期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。”本案中，陈先生和房产公司已在合同中约定：自房款付清后的一个月内办理完房产过户手续。而在此期限内，陈先生一直未办理过户登记，未办理过户登记的原因在于陈先生自己出差未回，也未委托他人代为办理。因此，自陈先生违约未办理房产过户登记之日起（即自2007年1月6日起），陈先生对其所购买的商品房承担风险责任，陈先生所购买的新房是在2007年2月10日被烧的，故其损失应由陈先生自行承担。