摆脱不了的“千人一面”

　　其实，轨道商业比其他商业特殊的不过就是多了两根铁轨或是多了一个地铁出入口。所以，它的运作完全遵从商业行规，位置、客流量都是极重要的。只是如果脱离开地面交通立体格局的支撑、完善的基础设施配套的托衬，市场鲜明独特的定位，任你坐拥复兴门、东直门这样的换乘枢纽的黄金位置，到头来仍是“孤家寡人”一个，更别提与传统商业区、办公区域怎样互动了。

　　“崇文门，西单等商圈的百货商场都差不多，我为何要坐地铁老远去购物呢？就近消费不是一样的吗？”栾小姐反问道。的确地铁商业最大的优势是其便捷的交通，缺陷则是毫无特色。戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏则表示，地铁商业不会像传统的商业中心那样强调服饰类的购物功能，也不适合安排家居、建材等“重型”业态，而是偏向休闲、餐饮和便利性消费。地铁可以借鉴香港的地铁经营模式，“一般地铁站卖的都是报刊、小件零食、饮料或者高级快餐，甚至是一些价值比较高的小玩意儿，不用怎么试，买了便可以随身带走的。一般人乘地铁时不可能有很多时间去逛，所以根本不适合卖衣服。”

　　华夏柏欣北京经营管理顾问有限公司研策部董事邓俊文告诉记者，对市场研究透彻，定位清晰，则是香港地铁商业的关键所在。地铁上盖商业都有着鲜明主题，从而抓住消费者的心。香港地铁物业通常分为零售、饮食和娱乐三大块，进行比较均衡和合理的布局。对于租户比较精挑细选，对于过时或不适合的商家会下次将不予续约，重新寻找一些代表潮流的商家进场经营，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。“地铁商业的定位一定要与地面已有商业相结合，考虑产品的差异性与互补性，形成互补、融合和借势的关系。”

　　此外，香港地铁商铺运作如此成功，在于香港地铁商业基本上都采取“只租不售”，为的是香港开发商拥有绝对的统一管理权，更有利于商场经营。

　　地铁商业前景无限，但并不是什么行业都适合来分一杯羹。地铁商业的布局必须充分根据地铁客流的消费习惯及各商圈的消费特点。只有为沿线地铁“量身订做”出一些解决方案，提供更多的生活便利，才能真正实现地铁与商业的“双赢”。

　　“5 号线”的商业力量有多大？

　　在5+1 五合国际（Werkhart）总顾问刘力博士看来，地铁5 号线的开通，在带旺了南北两端人群居住的聚集之余，也为沿线商业发展提供了强大人流支持。

　　据统计，5 号线开通后，其站点周边1平方公里范围内的商用物业已大幅升值，其升值幅度在10％到30％之间。各商圈升值空间大小不一，越往沿线南北两端头，升值空间越大。比如当前亚奥区域商铺的售价主要集中在15000 元到25000 元/ 平方米之间，而近期开盘的住宅价格凡是8000 元/ 平方米以上的，其底商价格一般都超过25000 元/ 平方米。

　　巨大的人流已为5 号线沿线商业的发展做好了铺垫，但并不等于一定能形成和发展轨道枢纽商业中心。它的发展除了取决于商业地产开发者、经营者自身的水平，最重要的是政府能否对该轨道枢纽商业进行合理的规划和有效的政策指导。

　　对于5 号线的商业影响，刘力认为，5号线只是对北端立水桥商圈、中端王府井商圈、崇文门商圈影响大。据统计，包括立水桥区域在内的整个亚奥区域的楼盘总建筑面积已经超过1400 万平方米，未来规划人口更是高达200 万。庞大的人口基数预示着立水桥区域商业开发潜力的无可限量。中端东单站附近囊括了东方新天地、王府井商业街、百货大楼、新东安市场等大型购物场所，人群密集。王府井商圈经过了近10 年的发展，已由原来单一面向旅游客群而逐渐分流。5号线开通后，一些大型社区的居民前来购物将变得更加顺畅，肯定会带来一定的客流。

　　不过，就目前5 号线沿线内商业从业态上来看，一些区域商业缺乏协调、统一和错位，形成同质化经营和恶性竞争；一些区域商业形态相对单一，缺少成熟的商业氛围，以小区配套底商为主，显然无法满足沿线新增居住中心的消费需求；从商业配套来看，存在结构性供求失衡的问题；从客群定位来看，几乎都把青年白领上班族作为主要的消费主体，并没有明显的阶层和人群划分。

　　刘力认为，整体来说5 号线商业投资前景看好，投资潜力较大。线路开通后，交通便捷与人流聚集带旺了沿线商铺的投资热潮。但在选择具体区域进行投资时，也要慎重考虑，全面评估。对于在5 号线沿线各商圈投资而言，应注重投资项目本身以及区域未来的发展前景。根据沿线商圈现状特征、未来商业规划布局、线路开通前后沿线商业发展等综合来看，目前沿线四类商业投资潜力较大。

　　一、在客流可预期、住宅结构、布局一定的前提下，业态、档次定位较好，前景较广阔的项目投资价值较大。二、相对沿线商圈来说，5 号线南北两端的商用物业升值空间更大，尤其是北部的昌平区及南三环以外的地区，因为未来很有可能形成新的区域中心。三、5 号线沿线的 5 个换乘枢站投资潜力较大，国内轨道交通发达城市轨道商业都是换乘枢纽站点的商业租金高、生意兴隆、最具投资价值。四、另外目前一些租金较低、区域人流较少，但区域位置具有一定优势的项目未来升值空间会更大，投资价值更高。