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购房签约时必须搞清楚“合同主体资格”

http://www.haozhai.com　　文章来自: 转载　　 2007-11-20 15:09:59

法律规定，不具备主体资格的签约无效，合同主体不相符签约也无效，无效的合同，在合同中所约定的各项条款或细节、补充部分对签约双方均无法律约束力。所以，购房者在购房合同签约前，首先要挪弄清甲方是谁？是否具备与您签约的主体资格？作为购房者，您可以从以下6个方面查验甲方的主体资格： 　　1. 开发单位、销售单位、所有权人是否一致。如果您购买的房屋，开发企业执照上的公司名称、销售许可证上的销售单位、房屋所有权人不一致，说明与您签约的甲方单位有“挂羊头卖狗肉”之嫌。 　　2. 卖房者与所卖的房子的产权所有人是否相同。因为, 并不是有公司营业执照、手持图章的人都可以和您签约卖房，卖房单位和房屋的产权所有人名称要相同。卖期房的，要看其是否有所卖房屋的《商品房预售许可证》，如果有，表明该房屋可以办到产权证。 　　3. 一期工程和二期工程是否都具备预售资格。有的小区一期工程所建造的商品房，交纳了地价，取得了预售许可证，具备了合法销售权；而二期工程建造的商品房，由于未交纳地价或其他原因未取得预售许可证，有的就使用一期工程的预售证去预售二期工程建造的房屋，以期尽快收回资金，这就属于“不具备合同主体资格”，一旦签订这种合同，风险自然很大。 　　4. 总公司和分公司是否都拥有合法销售权。许多房地产公司都有下属分公司、子公司或销售公司。如果与您签订购房合同的甲方是该开发公司的属下分公司或销售公司，而该分公司或销售公司没有取得总公司的正式书面的法人代表签字的委托文件，那么，该分公司或销售公司就无权销售，更无权作为签约甲方的主体资格签订合同。 　　5. 房屋中介代理是否有正式的委托文件。房屋中介机构作为销售楼盘的总代理，必须具备如下条件，一是该代理公司必须具有房地产管理部门颁发的“资质证书”和工商行政管理部门颁发的“经纪人证书”；二是该代理公司必须具有工商行政部门颁发的营业执照，执照的营业范围内必须有代理营销的项目。这样，中介公司才具备签订合同的主体资格，才有权与购房者签订房屋出售合同。 　　6. 合同的签约人是否具备签字资格。商品房预售、销售合同的签字人，必须是该公司的法定代表人，公司其他人都无权签字。也就是说，签字人必须与该公司营业执照上的法定代表人名字一致，若是销售部经理或营销员代表甲方与购房者签约，要取得该合同的合法有效性，必须同时附上该公司法定代表人对销售经理或代表签约权的正式书面委托。

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