◇政策变化◇  

　　现房也可预告登记

    《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”

    本市《登记条例》对预告登记的原有规定是，可单方申请，也可双方申请；预告登记失效日期，期房为初始登记之日起两年，现房为预告登记之日起两年。

    现根据《物权法》的规定，本市预告登记由双方合意，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序。

    一般的房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记，而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权，具有排他效力，可以防止房屋产权人“一房二卖”。

    ◇律师解读◇

    卫新 上海协力律师事务所律师

    “以往，预告登记制度已经在期房销售中已经广泛运用。但是，原有的法规中并没有针对现房和二手房可以预告登记的相关条款。”卫新律师表示，购买期房时，签订预售合同后，购房者拿到的预告登记证明，其实就是预告登记。等交房后，购房者就用预告登记证明来换取产权证。此次新的房地产登记细则，特别在规定中加入了“不分期房和现房”，对于购买新房现房和二手房的人，都是一个很好的保障。

    对于新房的购买者而言，预告登记后，可以避免开发商将售出的房产在过户之前再抵押或再出售给他人。不过，卫新律师表示，这一规定的出台，对于规范二手房买卖意义更大。房地产市场行情好的时候，卖家临时毁约跳价的现象稀松平常。“现在房地产市场中，大部分的纠纷都是二手房违约纠纷。”他表示。这一规定出台后，买方在支付意向金或者定金后，可以要求卖家向登记机构申请预告登记，通过法律保障自己对房屋所有权的优先购买权，防止卖家在一段时间后违约抬价。